Kiracıyım: Ev sahibi beni çıkarabilir mi, kiraya ne kadar zam yapabilir, depozitomu nasıl geri alırım?

Akşam saat dokuz. Telefon titriyor. Ev sahibinden bir mesaj: “Merhaba, evi satmayı düşünüyoruz, ay sonuna kadar boşaltırsanız seviniriz.” Arkasından bir gülümseme emojisi.

Kalbiniz biraz hızlanır. Çocuğun okulu, eşyalar, bu fiyatlarla yeni bir ev… Biraz durun. O mesaj, hukuken bir “iyi geceler” mesajından daha güçlü değildir.

Bu yazı, kiracı olarak nerede durduğunuzu, nerede güçlü olduğunuzu ve nerede dikkatli olmanız gerektiğini anlatıyor.

Önce iyi haber: Kanun sizi korur

Konut kiralarında kanun, kiracıyı korumak üzerine kurulmuştur. Belirli süreli bir sözleşmeniz varsa ve süre bitiminden en az on beş gün önce “çıkıyorum” demezseniz, sözleşmeniz aynı koşullarla bir yıl daha uzar (TBK m. 347). Ev sahibi, süre bitti diye sizi kendiliğinden çıkaramaz.

Ev sahibinin gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Yani sözleşmeniz bir yıllıksa, on bir yıl boyunca kanunda sayılan sebepler dışında evden çıkarılamazsınız.

Ev sahibi beni hangi sebeplerle çıkarabilir?

Kanun bu sebepleri tek tek saymıştır:

• Kirayı ödememek: Ev sahibi otuz günlük süre vererek ihtar çekebilir ya da tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar: Kirayı iki kez geç ödediyseniz ve her seferinde yazılı ihtar aldıysanız.
• Ev sahibinin ya da yakınlarının konut ihtiyacı: Gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmalı ve mahkemede ispat edilmelidir.
• Esaslı onarım ya da yeniden inşa.
• Evin satılması: Yeni malik, kendi ihtiyacı için belirli sürelerle tahliye isteyebilir. Ama “satacağız” demek, sizi çıkarmak için tek başına yeterli değildir. Satış gerçekleşse bile yeni malik size karşı aynı sözleşmeyle bağlıdır.
• Kendi imzaladığınız tahliye taahhüdü.
• Aynı ilçede kendinize ait oturmaya elverişli bir konutunuzun olması.

Bunların hiçbiri bir WhatsApp mesajıyla gerçekleşmez. Konut kirasında fesih bildirimi yazılı olmalıdır ve tahliye, ancak bir mahkeme ya da icra kararıyla yapılır.

Bilmeniz gereken

Ev sahibi kilidi değiştiremez, elektriğinizi ya da suyunuzu kestiremez, eşyalarınızı dışarı çıkaramaz. Bunlar ceza hukukunun konusudur. Böyle bir durumla karşılaşırsanız tartışmak yerine durumu belgeleyin ve kolluğa başvurun.

Tahliye taahhütnamesi imzaladım, ne olacak?

Bu sitede en sık sorulan sorulardan biri. Kısa cevap: Neyi, ne zaman ve nasıl imzaladığınıza bağlı.

Tahliye taahhüdü, evi belirli bir tarihte boşaltacağınızı yazılı olarak üstlenmenizdir. Geçerliyse, ev sahibi dava açmadan icra yoluyla tahliye isteyebilir (TBK m. 352/1, İİK m. 272). Bu yüzden imzanızın taşıdığı ağırlığı bilmeniz önemli.

Geçerlilik şartları:

• Yazılı olmalıdır. Sözlü taahhüt geçersizdir.
• Kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa her birinin imzası bulunmalıdır.
• Belirli bir tahliye tarihi içermelidir. “Ev satılınca çıkarım” gibi belirsiz ifadeler yetmez.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda, ev henüz teslim edilmeden alınan taahhütte kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir ve taahhüt geçersiz sayılır.
• Kiracının özgür iradesine dayanmalıdır.
• Süresinde kullanılmalıdır. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır. Bu süre geçerse taahhüt o yıl için hüküm doğurmaz ve sözleşme uzar.

Tarihi boş bırakarak imzaladıysanız dikkat. Yargıtay’ın bazı kararlarında, tarihi boş bırakılarak imzalanan taahhütnameler açığa imza hükümleri uyarınca geçerli kabul edilmiştir. Yani boş bırakılan tarihin sonradan doldurulmasına sizin rıza gösterdiğiniz varsayılabilir. “Tarihi ben yazmadım” ya da “sözleşmeyle birlikte imzalattılar” demek mümkündür, ama ispat yükü size düşer ve bu ispat çoğu zaman yazılı delil ister.

Ne yapmalısınız?

1. İmzaladığınız belgenin bir örneğini bulun ve üzerindeki tarihe bakın.
2. Bu tarihi, evin size teslim edildiği tarihle karşılaştırın. Kira sözleşmesinin tarihi, anahtarın teslim tarihi, elektrik ve su aboneliklerinin başlangıç tarihleri bu konuda değerli delillerdir.
3. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay geçmiş ve ev sahibi harekete geçmemişse, taahhüt o yıl için hüküm doğurmaz.
4. Size icra yoluyla bir tahliye emri gelirse, itirazınızı süresi içinde yapın. Bu süreler kısadır ve geçtikten sonra itiraz etmek çok zorlaşır.

Henüz imzalamadıysanız: Tarihi ya da içeriği boş bir kâğıdı asla imzalamayın. Bir taahhüt vermeye karar verdiyseniz, bunu ev size teslim edildikten sonra, tahliye tarihi açıkça yazılmış olarak ve mümkünse noterde yapın. Noterde verilen taahhüt yalnızca ev sahibini değil sizi de korur: Neyi, ne zaman ve hangi koşulla üstlendiğinizin kesin ve değiştirilemez kaydı olur. Boş bıraktığınız her satır, bir gün başkası tarafından doldurulabilir.

Kira artışı: Ne kadar zam yapılabilir?

Beş yıla kadar: Yenilenen kira döneminde yapılacak artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile, aşan kısım geçersizdir. TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı oran %31,49‘dur.

Sınırın üstünde ödeme yaptıysanız, fazla ödediğiniz kısmı geri isteyebilirsiniz. Ama sessizce ödemeye devam etmek, ileride bu talebi zorlaştırabilir. İtirazınızı yazılı olarak yapın.

Beş yıldan sonra: Ev sahibi kira tespit davası açabilir ve kira TÜFE sınırının üzerinde artabilir. Mahkemenin bu bedeli nasıl belirlediğini ve geriye dönük farkın nasıl hesaplandığını aşağıda ayrıntılı anlatıyorum. Bunu bilmek, sürprizlerin en büyüğünü önler.

Kira bedeli: Hukukun bittiği, hakkaniyetin başladığı yer

Son yıllarda kira uyuşmazlıklarının çoğu tek bir noktada düğümleniyor: bedel.

Bir yanda devlet kiraları kanun yoluyla sınırladı: 2022–2024 arasında konut kiralarında %25 sınırı uygulandı, ardından TÜFE ortalamasına dönüldü. Öte yanda TÜFE’nin hesaplanma biçimi ve hissedilen enflasyonla arasındaki fark kamuoyunda tartışılmaya devam ediyor. Bazı bölgelerde ise rayiç kiralar, yasal artış sınırlarının çok üzerinde, olağan dışı bir hızla yükseldi. Sonuç: Aynı apartmanda, aynı büyüklükteki iki dairenin kirası arasında üç kat fark olabiliyor.

Böyle bir tabloda iki taraf da haklıdır.

Ev sahibi haklıdır: Yan daire üç katı bedelle kiralanırken, kendi dairesini onun üçte biri fiyatına kiraya vermek adil gelmez. Mülkünden makul bir getiri beklemesi anlaşılır bir beklentidir.

Kiracı da haklıdır: Geçerli bir sözleşmeye ve kanuna dayanarak oturmaktadır. Kanunun tanıdığı sınırın üzerinde bir bedel ödemek zorunda değildir; o sınır, tam da onu korumak için konmuştur.

Hukuk bu çatışmaya kendi araçlarıyla cevap verir: beş yıla kadar TÜFE sınırı, sonrasında kira tespit davası, her durumda dava öncesi arabuluculuk. Ama her sorunun cevabı mahkemede değildir. Karşılıklı anlayışla, hakkaniyete uygun bir orta yol bulmak çoğu zaman iki taraf için de davadan daha hızlı, daha ucuz ve daha az yıpratıcıdır. Bir davanın kazananı olabilir; bir komşuluğun ise genellikle olmaz.

Bu satırları hem kiracının hem ev sahibinin yerinden bakabilen biri olarak yazıyorum. İki tarafın kaygısı da gerçek, iki tarafın hakkı da kanunda karşılığını buluyor. Masaya bu iki gerçekle oturmak, çözümün yarısıdır.

Süreler, ihtar ve arabuluculuk: Tek tabloda

Kira hukukunda haklı olmak, doğru sırayla hareket etmek demektir: Önce gerekiyorsa ihtar ya da bildirim, sonra arabuluculuk, en son dava. Bu sıralamanın bir halkası eksik kalırsa dava esasa girilmeden reddedilebilir ya da bir yıl ertelenir.

Sebep	Önceden ihtar / bildirim gerekir mi?	Dava ya da takip ne zaman?	Arabuluculuk zorunlu mu?
Kiranın ödenmemesi, dava yoluyla (TBK m. 315)	Evet. Yazılı ihtar; konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre ve “ödenmezse sözleşme feshedilecek” uyarısı	30 günlük süre dolduktan sonra	Evet
Kiranın ödenmemesi, icra yoluyla (İİK m. 269)	Ayrı ihtar gerekmez; ödeme emri 30 günlük süreyi içerir	Takip her zaman başlatılabilir; 30 gün içinde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir	Hayır (ilamsız icra yoluyla tahliye kapsam dışında)
Bir kira yılında iki haklı ihtar (TBK m. 352/2)	Evet. Aynı kira yılı içinde, her biri haklı iki ayrı yazılı ihtar	Kira yılının (belirli süreli sözleşmede sürenin) bitiminden itibaren bir ay içinde	Evet
Kiraya verenin ya da yakınlarının konut ihtiyacı (TBK m. 350)	Kanunen şart değil	Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde	Evet
Esaslı onarım ya da yeniden inşa (TBK m. 350)	Kanunen şart değil	Aynı süre	Evet
Yeni malikin konut ihtiyacı (TBK m. 351)	Evet. Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim	Bildirimden itibaren altı ay sonra; ya da sözleşme süresinin sonunda, bir ay içinde	Evet
Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)	Gerekmez	Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava	İcra yolunda hayır, dava yolunda evet
Kiracının aynı ilçede konutu (TBK m. 352/3)	Gerekmez	Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde	Evet
On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347)	Evet. Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi	Uzama yılı bittikten sonra	Evet
Kira tespiti (TBK m. 344–345)	Dava yerine yazılı bildirim de yapılabilir: yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce	Ayrıntısı aşağıda	Evet

Aile konutu: Kiracı evli ve kiralanan aile konutu ise, ihtar ve bildirimlerin kiracının eşine de ayrıca gönderilmesi gerekir (TBK m. 349).

Arabuluculuk: Mahkemeden önceki zorunlu durak

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava, esasına bakılmadan usulden reddedilir. Bu kural ev sahibi için de kiracı için de aynıdır.

Nasıl işler?

• Başvuru, karşı tarafın yerleşim yerindeki ya da yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır.
• Arabulucu taraflarla görüşür. Süreç kural olarak üç hafta içinde tamamlanır, zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.
• Anlaşma sağlanırsa imzalanan anlaşma belgesi, bir mahkeme kararı gibi icraya konulabilir. Dava hiç açılmadan iş biter.
• Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir ve dava açılır.

Sürelere etkisi: Arabuluculuk süreci devam ederken zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bir aylık dava süresi içinde arabulucuya başvurmak bu nedenle süreyi korur. Ama başvurunun da o bir ay içinde yapılması gerekir.

İlk toplantıya gitmemenin bedeli: Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, sonradan açılan davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Arabuluculuğu bir formalite gibi görmek, pahalı bir yanılgıdır.

Kira tespit davası nasıl işler?

Beş yıllık kira süresi dolduktan sonra kira bedeli artık yalnızca TÜFE ile sınırlı değildir. Mahkeme, TÜFE’yi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirler (TBK m. 344).

Keşif ve bilirkişi. Mahkeme kiralananda keşif yapar ve genellikle gayrimenkul değerlemesinde uzman bir bilirkişiden rapor alır. Bilirkişi evin konumunu, büyüklüğünü, yaşını, kullanım durumunu inceler ve aynı bölgedeki benzer evlerin kiralarıyla karşılaştırır.

Kıstas mevcut kira değildir. Bu, iki tarafın da en çok şaşırdığı noktadır. Mahkemenin sorduğu soru “bu kira ne kadar artırılsın?” değil, “bu ev bugün, mevcut hâliyle, boş olarak ilk kez kiraya verilse ne kadar kira getirir?” sorusudur. Mevcut kira, hesabın çıkış noktası olmaz.

Hakkaniyet indirimi. Mahkeme, kiracının uzun süredir aynı evde oturan eski bir kiracı olmasını dikkate alarak, bulunan emsal kiradan bir indirim yapabilir. Bu indirim tamamen hâkimin takdirindedir. Uygulamada çoğunlukla %10 ile %15 bandında yüzdesel bir indirim görülür, ama bu kesin bir oran değildir; kiranın süresi, evin durumu ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir.

Yeni kira hangi tarihten geçerli olur? (TBK m. 345)

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, belirlenen kira o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da kira o dönemden itibaren belirlenir.
• Bu koşullar yoksa, belirlenen kira ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira farkı nasıl hesaplanır? Dava sürerken kiracı eski kirayı, varsa yasal TÜFE artışıyla birlikte ödemeye devam eder. Karar verildiğinde, tespit edilen kiranın başladığı tarihten bugüne kadar her ay için “tespit edilen kira eksi fiilen ödenen kira” farkı ortaya çıkar. Sonraki kira dönemlerinde ise tespit edilen kira, her yıl yasal sınır içinde artırılarak yeni dönemin kirası bulunur ve fark yine aylık olarak hesaplanır.

Örnek hesap (rakamlar yalnızca örnektir)

Kira dönemi her yıl 1 Mart’ta başlıyor. Ev sahibi 15 Ocak 2026’da yazılı bildirim yapmış ve dava açmış. Kiracı 1 Mart 2026’dan itibaren TÜFE artışıyla aylık 13.000 TL ödüyor. Bilirkişi, evin bugün boş olarak kiraya verilmesi hâlinde aylık 40.000 TL getireceğini bildiriyor; mahkeme %15 hakkaniyet indirimi yaparak kirayı 34.000 TL olarak belirliyor.

1 Mart 2026 – 28 Şubat 2027: 34.000 − 13.000 = aylık 21.000 TL fark. On iki ay için toplam 252.000 TL.

1 Mart 2027’den itibaren: O tarihte açıklanan TÜFE ortalamasının örneğin %30 olduğunu varsayalım. Tespit edilen kira 34.000 × 1,30 = 44.200 TL olur. Kiracı ise 13.000 × 1,30 = 16.900 TL ödemişse, fark aylık 27.300 TLdir.

Fark ne zaman ödenir, faiz ne zaman başlar? Kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz. Fark alacağı, kararın kesinleşmesiyle talep edilebilir hâle gelir. Uygulamada faiz, karar kesinleştikten sonra kiracının ihtarla ya da icra takibiyle temerrüde düşürüldüğü tarihten itibaren işletilir. Taraflar tacir değilse kanuni faiz uygulanır (31 Temmuz 2026’dan beri yıllık %31).

Bu yüzden dava süresince ödenmeyen farklar, karar kesinleştiğinde tek seferde büyük bir tutar olarak önünüze gelebilir. Kiracı için bunu önceden hesaba katmak, ev sahibi için ise kararın kesinleşmesini ve temerrüt tarihini doğru belgelemek önemlidir.

Evde bir sorun var, ev sahibi ilgilenmiyor

Kiraya veren, evi sözleşmeye uygun ve oturmaya elverişli hâlde teslim etmek ve bu hâlde tutmak zorundadır. Kombi, çatı, tesisat gibi önemli ayıplar ev sahibinin sorumluluğundadır. Olağan kullanımdan kaynaklanan küçük temizlik ve bakım işleri ise kiracıya aittir.

Adım adım:

1. Ayıbı fotoğraflayın ve tarihini not edin.
2. Ev sahibine yazılı olarak bildirin ve giderilmesi için makul bir süre verin.
3. Giderilmezse kanun size kira indirimi, ayıbın giderilmesi ya da ağır durumlarda sözleşmeyi feshetme gibi seçenekler tanır (TBK m. 304–307).

“Kiradan düşerim” diye kendi başınıza kesinti yapmayın. Bu, sizi kira borcunu ödememiş duruma düşürebilir ve tahliye sürecinin kapısını kendi elinizle açabilir.

Evden çıkmak istiyorum

Sözleşme süresi bitiyorsa: Süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirim yapın. Yapmazsanız sözleşme bir yıl daha uzar ve o yılın kirasından sorumlu kalabilirsiniz.

Belirsiz süreli sözleşmede: Kanuni fesih dönemlerine ve üç aylık bildirim süresine uyarak çıkabilirsiniz (TBK m. 328).

Süre dolmadan erken çıkmak istiyorsanız: Kira borcunuz hemen bitmez. Ev benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilene kadar makul bir süre kiradan sorumlu kalırsınız (TBK m. 325). Bu sorumluluğu azaltmanın yolu, ev sahibine kabul edebileceği, ödeme gücü olan yeni bir kiracı önermektir.

Depozitomu nasıl geri alırım?

• Güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz ve kanuna göre sizin rızanız olmadan çekilemeyecek bir banka hesabında tutulmalıdır (TBK m. 342).
• Evi teslim ederken mutlaka bir teslim tutanağı imzalatın ve fotoğraf çekin. Anahtarı teslim ettiğiniz anı belgeleyin.
• Ev sahibi, olağan kullanımdan doğan yıpranmayı, yani eskimiş boyayı ya da zamanla solmuş perde rayını depozitodan kesemez. Kesebileceği şey, olağan kullanımı aşan ve sizin sebep olduğunuz zarardır.
• Depozito iade edilmezse yazılı talepte bulunun; sonuç alamazsanız arabuluculuk ve dava yolu açıktır.

Kiracıların en sık sorduğu sorular

Ev satıldı, yeni sahibi “bir ayda çıkın” diyor? Yeni malik, sizinle yapılmış kira sözleşmesine bağlıdır. Kendi konut ihtiyacını ileri sürerek tahliye isteyebilir, ama bunun için yazılı bildirim, bekleme süresi ve mahkeme kararı gerekir. Bir ay içinde çıkmak zorunda değilsiniz.

Ev sahibi kirayı elden almak istiyor, dekont vermiyor? Kirayı her zaman banka yoluyla, açıklamasına hangi ayın kirası olduğunu yazarak ödeyin. Elden ödenen kiranın ispatı, kiracı için en zor ispatlardan biridir.

Aidatı kim öder? Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, apartmanın günlük işletme giderlerini kiracı, binanın kalıcı iyileştirmelerine ilişkin giderleri ise ev sahibi öder.

Son söz

Kiracı olmak, başkasının duvarları arasında kendi hayatınızı kurmaktır. Kanun bu hayatın bir mesajla, bir telefonla ya da bir öfke anıyla dağıtılmasına izin vermez. Ama sizden de bir şey ister: kayıt tutmanızı, yazılı konuşmanızı ve süreleri kaçırmamanızı.

Kısaca

• On yıl kuralı: Ev sahibi, on yıllık uzama süresi dolmadan ancak kanunda sayılan sebeplerle ve mahkeme ya da icra kararıyla tahliye ettirebilir.
• WhatsApp mesajı tahliye değildir: Fesih yazılı olmalı; tahliye kararla olur.
• Zam sınırı: Beş yıla kadar TÜFE on iki aylık ortalaması (5 Ekim 2026 itibarıyla %31,49); beş yıldan sonra kira tespit davası mümkün.
• Tahliye taahhüdü: Boş kâğıt ya da boş tarih imzalamayın; taahhüt vereceksiniz teslimden sonra ve mümkünse noterde verin.
• Kira tespiti: Kıstas mevcut kira değil, evin bugün boş olarak getireceği kira; dava süresince biriken fark, karar kesinleşince tek seferde istenebilir.
• Çıkış bildirimi: Süre bitiminden en az 15 gün önce, yazılı.
• Depozito: Teslim tutanağı ve fotoğraf; olağan yıpranma kesilemez.