Ev sahibiyim: Kirayı nasıl artırırım, kiracım ödemezse ne yaparım, evimi nasıl geri alırım?

Yıllarca biriktirip aldığınız daire. Kiracınız güler yüzlü biriydi; sonra kira gecikmeye başladı, telefonlar açılmaz oldu, apartman yöneticisi aidat için sizi aramaya başladı. Ya da her şey yolunda ama oğlunuz evleniyor ve o daireye ihtiyacınız var.

Her iki durumda da aklınıza ilk gelen şey muhtemelen “bu benim evim” cümlesidir. Hukuk bu cümleye katılır. Ama hemen ardından bir “ancak” ekler. Bu yazı o “ancak”ın içini dolduruyor.

Önce en pahalı hata: Kendi kendine tahliye

Kiracı içerideyken kilidi değiştirmek, elektriği ya da suyu kestirmek, eşyaları dışarı çıkarmak, “çıkmazsan görürsün” türü mesajlar göndermek. Bunların hiçbiri sizi evinize kavuşturmaz. Ama sizi ceza soruşturmasıyla tanıştırabilir. Kiracının oturduğu yer, mülkiyet sizde olsa da onun konutudur ve konut dokunulmazlığı ile hakkını zorla alma yasağı ev sahipleri için de geçerlidir (TCK m. 116, 150).

Anahtarı değiştirmek, hukuken bilinen en pahalı çilingir hizmetidir.

Sözleşmeyi yaparken: Sonradan kendinize teşekkür edeceğiniz adımlar

• Yazılı sözleşme yapın. Sözlü kira geçerlidir ama ispatı zordur.
• Teslim tutanağı hazırlayın. Evin teslim edildiği hâlini, demirbaşları ve sayaç değerlerini fotoğraflarla birlikte yazıya dökün ve iki taraf imzalasın.
• Depozitoyu doğru alın. Güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. Para olarak alınacaksa, kiracının rızası olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankada vadeli hesaba yatırılır (TBK m. 342). Depozitoyu cebe koymak yaygın bir uygulamadır; kanuna uygun olduğu anlamına gelmez.
• Tahliye taahhütnamesini sözleşmeyle birlikte almayın. Neden almamanız gerektiğini ve doğru yolun ne olduğunu aşağıda ayrıntılı anlatıyorum.

Kirayı artırmak: Sınır nerede?

Beş yıla kadar: Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyor olsa bile, aşan kısım geçersizdir. Bu sınır konut ve işyeri kiraları için aynıdır. Konut kiralarına uygulanan geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.

TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı on iki aylık ortalama %31,49‘dur. Oran her ay değişir; yenileme tarihinizden önce açıklanan son oranı kullanın.

Beş yıldan sonra: Kira, piyasanın çok altında kaldıysa artık kira tespit davası açılabilir. Keşif, bilirkişi, hakkaniyet indirimi ve kira farkının hesabı aşağıda ayrıntılı olarak anlatılıyor. Burada bilinmesi gereken tek şey şu: Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açmaz ya da yazılı bildirim yapmazsanız, yeni kira bir yıl gecikir. Yine bir süre. Bu sitede bu kelimeye alışacaksınız.

Kira bedeli: Hukukun bittiği, hakkaniyetin başladığı yer

Son yıllarda kira uyuşmazlıklarının çoğu tek bir noktada düğümleniyor: bedel.

Bir yanda devlet kiraları kanun yoluyla sınırladı: 2022–2024 arasında konut kiralarında %25 sınırı uygulandı, ardından TÜFE ortalamasına dönüldü. Öte yanda TÜFE’nin hesaplanma biçimi ve hissedilen enflasyonla arasındaki fark kamuoyunda tartışılmaya devam ediyor. Bazı bölgelerde ise rayiç kiralar, yasal artış sınırlarının çok üzerinde, olağan dışı bir hızla yükseldi. Sonuç: Aynı apartmanda, aynı büyüklükteki iki dairenin kirası arasında üç kat fark olabiliyor.

Böyle bir tabloda iki taraf da haklıdır.

Ev sahibi haklıdır: Yan daire üç katı bedelle kiralanırken, kendi dairesini onun üçte biri fiyatına kiraya vermek adil gelmez. Mülkünden makul bir getiri beklemesi anlaşılır bir beklentidir.

Kiracı da haklıdır: Geçerli bir sözleşmeye ve kanuna dayanarak oturmaktadır. Kanunun tanıdığı sınırın üzerinde bir bedel ödemek zorunda değildir; o sınır, tam da onu korumak için konmuştur.

Hukuk bu çatışmaya kendi araçlarıyla cevap verir: beş yıla kadar TÜFE sınırı, sonrasında kira tespit davası, her durumda dava öncesi arabuluculuk. Ama her sorunun cevabı mahkemede değildir. Karşılıklı anlayışla, hakkaniyete uygun bir orta yol bulmak çoğu zaman iki taraf için de davadan daha hızlı, daha ucuz ve daha az yıpratıcıdır. Bir davanın kazananı olabilir; bir komşuluğun ise genellikle olmaz.

Bu satırları hem kiracının hem ev sahibinin yerinden bakabilen biri olarak yazıyorum. İki tarafın kaygısı da gerçek, iki tarafın hakkı da kanunda karşılığını buluyor. Masaya bu iki gerçekle oturmak, çözümün yarısıdır.

Kira ödenmiyorsa: İki yol, iki hız

İcra yolu (hızlı): Kira alacağı için icra dairesinden tahliye talepli takip başlatılır (İİK m. 269). Kiracıya gönderilen ödeme emrinde, konut ve çatılı işyerlerinde otuz gün süre verilir. Kiracı bu sürede ödemez ve itiraz da etmezse, icra mahkemesinden tahliye istenebilir.

İhtar ve dava yolu: Kiracıya, borcunu en az otuz gün içinde ödemezse sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirirsiniz (TBK m. 315). Süre dolduğunda tahliye davası açılabilir.

İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kirayı iki kez geç öder ve her seferinde haklı olarak yazılı ihtar çekmişseniz, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilirsiniz (TBK m. 352/2). Bu yol, kirayı her seferinde geç ama sonunda ödeyen kiracılar için düşünülmüştür.

Süreler, ihtar ve arabuluculuk: Tek tabloda

Kira hukukunda haklı olmak, doğru sırayla hareket etmek demektir: Önce gerekiyorsa ihtar ya da bildirim, sonra arabuluculuk, en son dava. Bu sıralamanın bir halkası eksik kalırsa dava esasa girilmeden reddedilebilir ya da bir yıl ertelenir.

Sebep	Önceden ihtar / bildirim gerekir mi?	Dava ya da takip ne zaman?	Arabuluculuk zorunlu mu?
Kiranın ödenmemesi, dava yoluyla (TBK m. 315)	Evet. Yazılı ihtar; konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre ve “ödenmezse sözleşme feshedilecek” uyarısı	30 günlük süre dolduktan sonra	Evet
Kiranın ödenmemesi, icra yoluyla (İİK m. 269)	Ayrı ihtar gerekmez; ödeme emri 30 günlük süreyi içerir	Takip her zaman başlatılabilir; 30 gün içinde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir	Hayır (ilamsız icra yoluyla tahliye kapsam dışında)
Bir kira yılında iki haklı ihtar (TBK m. 352/2)	Evet. Aynı kira yılı içinde, her biri haklı iki ayrı yazılı ihtar	Kira yılının (belirli süreli sözleşmede sürenin) bitiminden itibaren bir ay içinde	Evet
Kiraya verenin ya da yakınlarının konut ihtiyacı (TBK m. 350)	Kanunen şart değil	Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde	Evet
Esaslı onarım ya da yeniden inşa (TBK m. 350)	Kanunen şart değil	Aynı süre	Evet
Yeni malikin konut ihtiyacı (TBK m. 351)	Evet. Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim	Bildirimden itibaren altı ay sonra; ya da sözleşme süresinin sonunda, bir ay içinde	Evet
Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)	Gerekmez	Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava	İcra yolunda hayır, dava yolunda evet
Kiracının aynı ilçede konutu (TBK m. 352/3)	Gerekmez	Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde	Evet
On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347)	Evet. Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi	Uzama yılı bittikten sonra	Evet
Kira tespiti (TBK m. 344–345)	Dava yerine yazılı bildirim de yapılabilir: yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce	Ayrıntısı aşağıda	Evet

Aile konutu: Kiracı evli ve kiralanan aile konutu ise, ihtar ve bildirimlerin kiracının eşine de ayrıca gönderilmesi gerekir (TBK m. 349).

İhtiyaç nedeniyle tahliyede küçük harfler

Mahkeme ihtiyacın gerçek olduğuna ikna olmalıdır; “oğlum belki evlenir” yeterli olmayabilir. Daha önemlisi: İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiğiniz evi, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiraya veremezsiniz (TBK m. 355). Kanun, bu yolu bir kira artırma yöntemi olarak görmüyor.

Arabuluculuk: Mahkemeden önceki zorunlu durak

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava, esasına bakılmadan usulden reddedilir. Bu kural ev sahibi için de kiracı için de aynıdır.

Nasıl işler?

• Başvuru, karşı tarafın yerleşim yerindeki ya da yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır.
• Arabulucu taraflarla görüşür. Süreç kural olarak üç hafta içinde tamamlanır, zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.
• Anlaşma sağlanırsa imzalanan anlaşma belgesi, bir mahkeme kararı gibi icraya konulabilir. Dava hiç açılmadan iş biter.
• Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir ve dava açılır.

Sürelere etkisi: Arabuluculuk süreci devam ederken zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bir aylık dava süresi içinde arabulucuya başvurmak bu nedenle süreyi korur. Ama başvurunun da o bir ay içinde yapılması gerekir.

İlk toplantıya gitmemenin bedeli: Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, sonradan açılan davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Arabuluculuğu bir formalite gibi görmek, pahalı bir yanılgıdır.

Kira tespit davası nasıl işler?

Beş yıllık kira süresi dolduktan sonra kira bedeli artık yalnızca TÜFE ile sınırlı değildir. Mahkeme, TÜFE’yi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirler (TBK m. 344).

Keşif ve bilirkişi. Mahkeme kiralananda keşif yapar ve genellikle gayrimenkul değerlemesinde uzman bir bilirkişiden rapor alır. Bilirkişi evin konumunu, büyüklüğünü, yaşını, kullanım durumunu inceler ve aynı bölgedeki benzer evlerin kiralarıyla karşılaştırır.

Kıstas mevcut kira değildir. Bu, iki tarafın da en çok şaşırdığı noktadır. Mahkemenin sorduğu soru “bu kira ne kadar artırılsın?” değil, “bu ev bugün, mevcut hâliyle, boş olarak ilk kez kiraya verilse ne kadar kira getirir?” sorusudur. Mevcut kira, hesabın çıkış noktası olmaz.

Hakkaniyet indirimi. Mahkeme, kiracının uzun süredir aynı evde oturan eski bir kiracı olmasını dikkate alarak, bulunan emsal kiradan bir indirim yapabilir. Bu indirim tamamen hâkimin takdirindedir. Uygulamada çoğunlukla %10 ile %15 bandında yüzdesel bir indirim görülür, ama bu kesin bir oran değildir; kiranın süresi, evin durumu ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir.

Yeni kira hangi tarihten geçerli olur? (TBK m. 345)

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, belirlenen kira o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da kira o dönemden itibaren belirlenir.
• Bu koşullar yoksa, belirlenen kira ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira farkı nasıl hesaplanır? Dava sürerken kiracı eski kirayı, varsa yasal TÜFE artışıyla birlikte ödemeye devam eder. Karar verildiğinde, tespit edilen kiranın başladığı tarihten bugüne kadar her ay için “tespit edilen kira eksi fiilen ödenen kira” farkı ortaya çıkar. Sonraki kira dönemlerinde ise tespit edilen kira, her yıl yasal sınır içinde artırılarak yeni dönemin kirası bulunur ve fark yine aylık olarak hesaplanır.

Örnek hesap (rakamlar yalnızca örnektir)

Kira dönemi her yıl 1 Mart’ta başlıyor. Ev sahibi 15 Ocak 2026’da yazılı bildirim yapmış ve dava açmış. Kiracı 1 Mart 2026’dan itibaren TÜFE artışıyla aylık 13.000 TL ödüyor. Bilirkişi, evin bugün boş olarak kiraya verilmesi hâlinde aylık 40.000 TL getireceğini bildiriyor; mahkeme %15 hakkaniyet indirimi yaparak kirayı 34.000 TL olarak belirliyor.

1 Mart 2026 – 28 Şubat 2027: 34.000 − 13.000 = aylık 21.000 TL fark. On iki ay için toplam 252.000 TL.

1 Mart 2027’den itibaren: O tarihte açıklanan TÜFE ortalamasının örneğin %30 olduğunu varsayalım. Tespit edilen kira 34.000 × 1,30 = 44.200 TL olur. Kiracı ise 13.000 × 1,30 = 16.900 TL ödemişse, fark aylık 27.300 TLdir.

Fark ne zaman ödenir, faiz ne zaman başlar? Kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz. Fark alacağı, kararın kesinleşmesiyle talep edilebilir hâle gelir. Uygulamada faiz, karar kesinleştikten sonra kiracının ihtarla ya da icra takibiyle temerrüde düşürüldüğü tarihten itibaren işletilir. Taraflar tacir değilse kanuni faiz uygulanır (31 Temmuz 2026’dan beri yıllık %31).

Bu yüzden dava süresince ödenmeyen farklar, karar kesinleştiğinde tek seferde büyük bir tutar olarak önünüze gelebilir. Kiracı için bunu önceden hesaba katmak, ev sahibi için ise kararın kesinleşmesini ve temerrüt tarihini doğru belgelemek önemlidir.

Tahliye taahhütnamesi: Doğru alınırsa en güçlü belge, yanlış alınırsa en uzun dava

Tahliye taahhüdü, kiracının evi belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Doğru düzenlenmişse dava açmadan, icra yoluyla tahliyenin kapısını açar (TBK m. 352/1, İİK m. 272). Yanlış düzenlenmişse, yıllar sürebilecek bir tartışmanın konusu olur.

Geçerlilik şartları:

• Yazılı olmalıdır. Sözlü taahhüt geçersizdir.
• Kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa her birinin imzası bulunmalıdır.
• Belirli bir tahliye tarihi içermelidir. “Ev satılınca çıkarım” gibi belirsiz ifadeler yetmez.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda, ev henüz teslim edilmeden alınan taahhütte kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir ve taahhüt geçersiz sayılır.
• Kiracının özgür iradesine dayanmalıdır.
• Süresinde kullanılmalıdır. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır. Bu süre geçerse taahhüt o yıl için hüküm doğurmaz ve sözleşme uzar.

Tarihsiz taahhütname meselesi. Uygulamada taahhütnamenin tarih kısmı boş bırakılarak alındığı sık görülür. Yargıtay’ın bazı kararlarında bu tür taahhütnameler açığa imza hükümleri uyarınca geçerli kabul edilmiştir: Boş bırakılan tarihin kiraya veren tarafından doldurulabileceği, aksini iddia eden kiracının bunu yazılı delille ispat etmesi gerektiği belirtilmiştir.

Ancak bu yolu önermiyorum. Yukarıda saydığım şartlar, özellikle teslimden sonra verilme şartı, tarihsiz bir taahhütnamede her zaman tartışmaya açıktır. Kiracı taahhüdün sözleşmeyle birlikte imzalatıldığını ileri sürer ve dosya bir anda imza, tarih ve irade tartışmasına döner. Hızlı olması gereken yol, en uzun yola dönüşür. Kâğıdın boş bıraktığı yeri, genellikle bir dava doldurur.

En doğru yol: Kanunun öngördüğü şekil, mümkünse noterde. Taahhüdü, ev kiracıya teslim edildikten sonra, belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde ve kiracının kendi iradesiyle verilmiş olarak düzenleyin. Bunu noterde yapmak:

• imzaya itiraz ihtimalini ortadan kaldırır,
• taahhüdün verildiği tarihi kesinleştirir,
• kiracının iradesinin serbestçe oluştuğunu ispatlamayı kolaylaştırır,
• kiracı icra takibine itiraz ederse, itirazın kaldırılmasını büyük ölçüde hızlandırır.

Noter masrafı, uzayan bir tahliye davasının yanında küçük kalır.

Ev sahiplerinin en sık sorduğu sorular

WhatsApp’tan “evi boşaltın” yazdım, yeterli mi? Hayır. Konut kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m. 348) ve ispatı güçlü bir yolla, tercihen noter aracılığıyla yapılmalıdır.

Depozitoyu hasar için tutabilir miyim? Kiracının sebep olduğu ve olağan kullanımı aşan bir zarar varsa, evet. Ama bunu ispat etmeniz gerekir. Teslim tutanağı ve fotoğraflar burada değer kazanır.

Kiracı çıktı ama anahtarı vermedi, eşyaları içeride? Yine kendi başınıza kapıyı açmayın. Tahliye bir mahkeme ya da icra kararıyla, icra memurunun eliyle yapılır.

Aidatı kiracı ödemiyor, yönetici beni arıyor? Ortak giderlerden kiracıyla birlikte ev sahibinin de sorumlu olduğu durumlar vardır. Kiracıya yazılı ihtar çekmek hem bu borcu hem de olası bir tahliye sürecini belgelemenin ilk adımıdır.

Son söz

Ev sahipliği bir yatırımdır; kiracılık ise bir hayattır. Kanun bu ikisi arasında dengeyi kurarken, hayatı biraz daha korur. Bu yüzden ev sahibinin en güçlü silahı öfke değil, takvim ve yazılı belgedir.

Kısaca

• Kendi kendine tahliye yok: Kilit, elektrik, su ve eşyalara dokunmayın; ceza sorumluluğu doğar.
• Kira artışı: Beş yıla kadar TÜFE on iki aylık ortalaması (5 Ekim 2026 itibarıyla %31,49); beş yıldan sonra kira tespit davası.
• Ödenmeyen kira: Tahliye talepli icra takibi (30 gün) ya da 30 günlük ihtar ve dava.
• Tahliye süreleri: Çoğu yol için sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay. Kaçırılan süre bir yıl kaybettirir.
• Kira tespiti: Kıstas mevcut kira değil, evin bugün boş olarak getireceği kira; eski kiracı için hakkaniyet indirimi hâkimin takdirinde.
• Tahliye taahhüdü: Teslimden sonra, belirli tarihli, mümkünse noterde. Tarihsiz taahhüde güvenmeyin.
• Dava öncesi: Arabuluculuk zorunlu.